ทางจำเป็น (มาตรา1349)

ที่ดินแปลงใดมีที่ดินอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ (มาตรา1349 วรรค 1)

ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต้ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก เจ้าของที่ดินจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ได้ (มาตรา 1349 วรรค 2 )

ที่และวิธีการทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ (มาตรา1349 วรรค3)

ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแก่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนนแล้วจะกำหนดเป็นรายปีก็ได้ (มาตรา 1349 วรรคท้าย)

ทางจำเป็น เป็นข้อจำกัดสิทธิที่เกิดขึ้นโดยอำนาจของกฎหมาย

ทาง-จำเป็นเกิดขึ้นและดำรงอยู่ก็โดยอาศัยอำนาจของกฎหมาย โดยเป็นข้อจำกัดสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่จำต้องจดทะเบียนสิทธิ (มาตรา1338) (ฎีกา 3892/2549,6593/2550) ทั้งทาง จำเป็นเป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินใช้ยันแก่บุคคลทั่วไป ดังนี้แม้ผู็รับโอนที่ดินที่มีทาง จำเป็นจะอ้างว่าซื้อที่ดินโดยสุจริตเพื่อไม่ให้ใช้ทางไม่ได้(ฎีกา4686/2560)

ตัวอย่างฏีกา

ฎีกา 6593/2550

ทาง จำเป็นเกิดขึ้นโดยอำนาจของกฎหมายและเป็นทรัพยสิทธิอันมีอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์ที่สามารถใช้ยันบุคคลทั่วไปได้อยู่แล้ว จึงไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ฎีกา 4686/2560

คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกา พิพากษาให้โจทก์มีสิทธิใช้ที่ดินของจำเลยร่วมเป็น ทาง จำเป็น เพื่อเป็นทางออกจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ทางสาธารณะซึ่งติดต่อกับที่ดินของจำเลยร่วม โจทก์ย่อมมีสิทธิใช้ทางในที่ดินของจำเลยร่วมด้วยอำนาจแห่งกฎหมาย ทาง จำเป็นจึงเป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินและสามารถใช้ยันแก่บุคคลทั่วไป แม้จำเลยร่วมจะโอนที่ดินให้แก่ ส. แล้ว ส.ขายที่ดินให้แก่ผู้ร้องและผู้ร้องจะซื้อที่ดินโดยสุจริตก็ตาม โจทก์ก็ยังคงมีสิทธิใช้ ทาง จำเป็นในที่ดินอยู่นั้นเอง ผู็ร้องจะขอให้เพิกถอนการบังคับคดีเพื่อมิให้โจทก์ใช้ทางเป็นทาง จำเป็นหาได้ไม่ แม้ผู้ร้องอ้างว่าทาง จำเป็นสามารถเปลี่ยนแปลงได้ก็เป็นเรื่องที่ผู็ร้องต้องไปว่ากล่าวกันต่างหาก จะยกขึ้นมาอ้างเพื่อเพิกถอนการบังคับคดีของโจทก์มิให้โจทก์ใช้ทาง จำเป็นตามคำพิพากษาหาได้ไม่

ข้อสังเกต

เรื่องนี้ ผู้รับโอนที่ดินที่มีทาง-จำเป็นจะอ้างความสุจริตขึ้นยันเพื่อลบล้างหรือระงับสิทธิการใช้ทาง-จำเป็นไม่ได้ กรณีเช่นนี้จะนำบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสอง มาใช้บังคับไม่ได้เพราะไม่ใช่้เรื่องการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่ทาง-จำเป็นเป็นเรื่องการจำกัดสิทธิของเจ้าของที่ดิน

ทาง-จำเป็นเกิดขึ้นโดยอำนาจของกฎหมาย กล่าวคือ เมื่อข้อเท็จจริงครบถ้วนตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 1349 และ 1350) ที่ดินที่ถูกล้อมย่อมมีสิทธิขอให้ที่ดินที่ล้อมเปิดทาง-จำเป็นไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยไม่จำต้องคำนึงว่า เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะได้ที่ดินมาโดยสุจริตหรือไม่ ทั้งมาตรา 1349 มิได้กำหนดว่า ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต ดังนี้ แม้ได้ที่ดินมาโดยรู้ว่าเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ ก็มีสิทธิฟ้องขอเปิดทาง-จำเป็นได้ ไม่เป็นการฟ้องคดีโดยไม่สุจริต (ฎีกา 5103/2547 , 7322/2550 )